中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金
*策背景
年4月，证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（以下简称《试点相关工作》）；
年7月，国家发改委发布《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知》（以下简称《申报工作》）；
年8月，证监会发布《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（以下简称《指引》）。
基础设施资产由7个仓储物流园组成，分布于京津冀、长三角、大湾区三大城市群，建筑面积合计约,平方米。截至年12月31日，目标基础设施资产合计平均出租率约98.72%，合同租金及管理费平均约40.04元/月/平方米，估值合计约53.46亿元。
交易安排底层资产
1、普洛斯北京空港物流园位于中国北京市顺义区，目前由北京普洛斯持有并运营。普洛斯北京空港物流园分为两期开发建设；其中一期项目产证证载建筑面积为76,.77平方米，二期项目产证证载建筑面积为54,.92平方米。
资产范围为北京普洛斯持有的位于中国北京市顺义区顺畅大道15号、16号的京顺国用（出）第号、京顺国用（出）字第号《国有土地使用证》及X京房权证顺涉外字第号、X京房权证顺字第号、X京房权证顺字第号、X京房权证顺64字第号、X京房权证顺字第号《房屋所有权证》项下产证证载建筑面积共计为,.69平方米的房屋及其所占有范围内的国有土地使用权。
2、普洛斯通州光机电物流园项目的资产范围为北京普洛斯持有的位于中国北京市通州区兴光二街2号的京通国用（出）第号《国有土地使用证》及X京房权证通字第号《房屋所有权证》项下产证证载建筑面积共计为45,.37平方米的房屋及其所占有范围内的国有土地使用权。
普洛斯通州光机电物流园项目所在宗地的土地用途为工业用地。
3、普洛斯广州保税物流园分为两期开发建设；位于广州经济技术开发区保盈西路12号、5号的粤房地权证穗字第号及粤房地权证穗字第号《房地产权证》项下产证证载建筑面积共计为44,.平方米的房屋及其所占有范围内的国有土地使用权。
土地使用权证为穗国用（）第660号土地使用权证，普洛斯广州保税物流园一、二期项目所在宗地的土地用途为工矿仓储用地。
4、普洛斯增城物流园位于中国广东省广州市增城区，分为两期，位于中国广东省广州市增城区荔新九路1号的增国用（）第B号、增国用（）第C号、增国用（）第C号《国有土地使用证》及粤（）广州市不动产权第号至第号、粤（）广州市不动产权第号至第号《不动产权证书》项下的产证证载建筑面积共计为,.39平方米的房屋及其所占有范围内的国有土地使用权。
普洛斯增城物流园一期项目所在宗地的土地用途为工业。
5、普洛斯顺德物流园位于中国广东省佛山市顺德区，园分为三期开发建设，位于中国广东省佛山市顺德区顺昌路19号、26号的粤房地权证佛字第号《房地产权证》、粤（）顺德区不动产权第1117236号《不动产权证书》项下的证载建筑面积共计为,.25平方米的房屋及其所占有范围内的国有土地使用权。
普洛斯顺德物流园项目土地用途为工业、仓储用地。
6、苏州望亭普洛斯物流园位于中国江苏省苏州市相城区望亭镇，园分为三期开发建设，位于江苏省苏州市相城区望亭镇海盛路68、75号的相国用（）第号《国有土地使用证》、苏房权证相城字第号至第号、第号、第号《房屋所有权证》及苏（）苏州市不动产权第号《不动产权证书》项下产证证载建筑面积共计为92,.19平方米的房屋及其所占有范围内的国有土地使用权。
苏州望亭普洛斯物流园项目所在宗地的土地用途为仓储用地。
7、普洛斯淀山湖物流园位于中国江苏省苏州市昆山市淀山湖镇，分为三期开发建设；位于江苏省苏州市昆山市淀山湖镇双马路1号、丁家浜路7号的昆国用（）第DW5号、昆国用（）第DW号《国有土地使用证》、昆房权证淀山湖字第号至第号、昆房权证淀山湖字第号至第号《房屋所有权证》及苏（）昆山市不动产权第号《不动产权证书》项下产证证载建筑面积共计为,.15平方米的房屋及其所占有范围内的国有土地使用权。
普洛斯淀山湖物流园项目所在宗地的土地用途为工业（仓储）。
案例解析
基础设施资产位于北京市、广东省广州市、佛山市以及江苏省苏州市、昆山市的核心集散地，交通便利，周围工业厂房、物流仓库群聚，产业聚集度高。
市场化运营：目标基础设施资产的经营高度市场化，收入来源分散，主要租户包括京东、美团、德邦物流、上海医药、捷豹路虎等。截至年12月31日，拥有53个租户，按合同租金及管理费金额占比计算，前十大租户占比58.32%，关联租户占比5.70%。
租约结构合理：租约期限分布方面，按合同租金及管理费金额占比计算，年至年到期租约占比分别为32.44%，29.46%，23.75%；租户行业分布方面，运输业占比44.83%，商业与专业服务业占比30.47%，软件与服务业占比7.80%。
片区条件
仓储物流基础设施是商贸流通与物流活动的基础性设施，也是支撑城市社会经济发展的基础性、战略性资源。仓储物流行业属于中国证监会、国家发展改革委（以下简称“国家发改委”）年4月24日发布的《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》要求优先支持的基础设施补短板行业。优质的仓储物流基础设施资产通过市场化的运营管理，可以获得稳定的现金流，运营风险可控，是基础设施基金理想的投资标的。仓储物流行业依托于租约签署期内的租金收入产生收益，较少受行业的周期性或季节环境的影响，无明显周期性及季节性特征。目标基础设施资产均位于经济发达地区，宏观经济发展情况良好，市场需求旺盛，规划前景良好；周边道路交通便利，部分临近机场等交通枢纽，是重要的仓储物流节点。目标基础设施资产所属区域均为仓储物流市场成熟区域，市场平均空置率低，租金常年维持上涨趋势，为目标基础设施资产的经营提供了较好的市场环境。现金流回报率普洛斯是全球领先的专注于物流、不动产、基础设施、金融及相关科技领域的投资管理与商业创新公司。结合投资与运营的专长，我们致力于为客户及投资者持续地创造价值。普洛斯是中国首屈一指的现代物流及工业基础设施提供商和服务商；秉承创业和创新精神，进一步发展科创产业园，布局新能源、数字“新基建”等领域，提升科技及服务能力，打造领先的产业发展生态体系;在中国的资产规模超过亿美元。在投资管理方面，普洛斯中国在境内外募集并运行多支专门投资于中国的私募基金。普洛斯在中国43个战略性区域市场，投资、开发和管理着多个物流、制造、数据中心、科创及办公类设施。普洛斯还率先投资于技术和创新，引领智慧物流前沿；通过股权投资、金融科技及数据科技平台，不断提高资产运营效率，提升资产价值。长按下方