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导读
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目前首批9只产品对外公告完成网下投资者询价，确认最终认购价格，对外正式发布基金发售公告，将于5月31日正式对公众投资者发售。
5月27日，首批9只基础设施证券投资基金(REITs)产品完成询价。
REITs产品发行成为近期资本市场重头戏，也是基金历史上较为罕见的采取了询价环节。5月26日陆续披露的询价结果公告，揭开了此次发行受机构追捧程度。
据记者发现，目前首批9只产品对外公告完成网下投资者询价，确认最终认购价格，对外正式发布基金发售公告，将于5月31日正式对公众投资者发售。
据21世纪经济报道记者根据公告统计，首批9只公募REITs合计募集金额为亿，确认最终认购价格在2.3元/份-13.38元/份之间。
公告询价结果显示，来自深交所首批4单基础设施公募REITs项目最终认购价格分别为：
就是这样一位功勋卓著、誉满全球的大师，一直以来坚持亲自带博士，坚持定期组织课题组研讨和会议，坚持亲自给研究员、普通学生等讲解最新的前沿科技。
来自上交所首批5单基础设施公募REITs项目，最终认购价格分别为：
华安张江光大园封闭式基础设施证券投资基金2.99元；
浙商证券沪杭甬杭徽高速封闭式基础设施证券投资基金8.72元；
富国首创水务封闭式基础设施证券投资基金3.7元；
东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金3.88元；
中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金3.89元。
机构踊跃参与报价
据记者统计，9只公募REITs合计募集金额为亿。其中，由平安基金担任管理人的广河高速预计募集资金达到91.14亿元，募集金额最多。
此次询价显示，机构认购火热。从目前询价结果来看，9只产品均实现超比例认购。数据显示，张江REIT、浙江杭徽、东吴苏园、普洛斯、盐港REIT、首创水务、首钢绿能、广州广河、蛇口产园最终网下有效报价认购倍数分别为8.85倍、4.86倍、3.61倍、5.85倍、8.47倍、8.35倍、11.13倍、4.56倍、15.31倍。
具体来看，最先披露的2只首批公募REITs基金首钢绿能、盐港REIT已经于年5月24日进行询价。年5月26日，上述2只公募REITs基金通过深交所网站发布《基金份额发售公告》。
其中，首钢绿能的网下有效报价认购倍数为11.13倍，最终发行价格确定为13.38元；盐港REIT的网下有效报价认购倍数为9.58倍，最终发行价格确定为2.30元。
5月27日，蛇口产园、广州广河项目也正式发布基金份额发售公告，根据询价结果显示，蛇口产园网下认购倍数为15.31倍，最终发行价格确定为2.31元；广州广河网下有效报价认购倍数为4.56倍，最终发行价格确定为13.02元/份，该基金被核准的募集总份额为7亿份，据此计算，基金发行规模或可达91.14亿元。
从四只基金的询价情况来看，机构投资者参与公募REITs的积极性颇高，券商自营、公募基金、私募基金、银行理财子公司、保险机构等主流机构投资者均有参与。
其中，中信证券、国泰基金等机构旗下多个账户参与了首钢绿能项目的报价，最终42个账户报价有效；中信证券、招商财富等机构旗下多个账户参与了盐港REIT的报价，最终47个账户报价有效。
同时，原始权益人与机构投资者参与REITs战略配售的热情较高。其中，首钢环境、银河证券等10家机构承诺认购首钢绿能，合计占比为基金份额发售总量的60%；盐田港资本、深国际、泰康人寿等10家机构承诺认购盐港REIT，合计占比为基金份额发售总量的60%；招商蛇口、首钢基金等11家机构承诺认购蛇口产园，合计占比为基金份额发售总量的65%；广州高速、平安人寿、东兴证券、广州银行、中信建投证等17家机构承诺认购广州广河，合计占比为基金份额发售总量的78.97%。
据博时基金相关负责人介绍，从询价情况来看，首批公募REITs投资人的结构是比较多元化的，包括券商自营，保险机构，公募基金，银行理财子，私募基金等。其中也有合格境外机构投资者参与到蛇口产园的网下报价。
德邦证券指出，首批公募REITs发售时间调整，发售公告公布提前、募集期缩短，可能预示募集热度超预期。
记者根据公告统计，截至5月27日，首批9只公募REITs全部发布了《发售公告》。首批公募REITs将在5月31日正式对公众投资者发售。
德邦证券指出，在认购中，信托、银行、保险灵活资金优势明显，平均拟认购金额大幅超过私募基金、公募专户等产品。
万亿赛道来了？
对于投资人来说，公募REITs产品是一个新鲜事物。而我国公募REITs市场潜在规模在万亿元级别以上。
来自北京大学光华管理学院的研究报告显示，保守估计，中国公募REITs市场规模将达到4万亿元至12万亿元。
值得一提的是，跟普通基金相比，公募REITs基金在认购上多了一个询价环节，这跟上市公司IPO类似。为此，首批公募REITs专门发布了询价公告。
投资人最关心的是，公募REITs基金的吸引力如何？
“公募REITs基金偏中低风险，和股票基金相比风险较低，和固收类基金相比风险偏高一些。公募REITs作为一个新品种，给投资者提供了一个新的投资标的，投资者可以根据自己的风险偏好，对于公募REITs充分了解之后再进行投资。”前海开源基金首席经济学家杨德龙说。
此外，博时基金指出，公募REITs作为一种资产组合分散化管理的有效工具，和其他资产类别的相关性较低，投资公募REITs有助于降低由股票和债权构成的资产组合风险并提高其分红率水平。此外，由于公募REITs具有强制分红要求，并受益于稳定的派息水平以及资产成熟运营，可有效对冲周期性波动风险。
从战略投资者参与的热情来看，公募REITs非常受欢迎。
四公募REITs基金即将启动认购
随着询价结果出炉，四公募REITs基金均将于5月31日-6月1日同步启动战略投资者、网下及公众认购。
中航基金表示，各类投资者按照《发售公告》中披露的销售渠道进行认购。中航基金一方面将积极组织各类型投资者教育活动，另一方面将在销售渠道重点就产品特征、风险揭示和交易规则等方面进行宣导。下一步，中航基金将继续稳步推进后续基金发售、上市交易等工作，打造首批试点良好的示范效应。
盐港REIT基金相关负责人也指出，目前，深创投集团旗下红土创新基金及深创投红土资管已配置超过20人的REITs业务团队。管理人未来将进一步发挥先发优势，一方面进一步夯实产品上市后的存续期运营管理工作，与外部管理机构共同完善工作机制，协同并进；另一方面将总结发行经验，把握战略机遇，搭建全链条的不动产投资平台，为助力公募REITs市场蓬勃发展贡献专业力量。
蛇口产园公募基金管理人博时基金相关负责人则表示，在国内公募REITs的试点阶段，资产管理人是公募基金管理人和第三方管理人的结合体。两方管理人合作分工机制是否合理，高效也是公募REITS产品管理结构有效性的重要指标。博时招蛇产业园公募REITs刚好是一单招商局产融结合的典范，蛇口的产业运营能力得到了市场的充分认可，而作为老牌公募基金，在REITS这个新领域博时也将积极储备，总结发行经验，协同并进。
“未来，平安基金与平安证券将依托平安集团综合金融服务优势，充分发挥协同效应，继续深耕基础设施公募REITs领域，努力为我国基础设施投融资机制创新、资源配置优化、存量资产盘活和构建双循环发展的新格局继续贡献力量，”平安基金相关负责人介绍。据了解，为开展基础设施基金业务，平安基金设置独立的基础设施基金投资管理部门REITs投资中心，下设产品部与投资运营部分别负责项目执行与投资运营。
深交所相关负责人也介绍，深交所将继续认真践行“建制度、不干预、零容忍”九字方针，贯彻“四个敬畏、一个合力”以及“开明、透明、廉明、严明”工作理念，在中国证监会领导下，会同各方持续做好试点项目的发售、上市、运行、监管各项工作，提升试点质量，夯实发展基础，确保公募REITs试点工作稳起步、开好局，努力将公募REITs打造成为我国资本市场主流金融产品，更好服务国家战略和经济社会发展全局。
为何要建设发展REITs市场
REITs的英文全称为RealEstateInvestmentTrusts，即不动产投资信托基金。指依法向社会投资者发行收益凭证公开募集资金，通过不动产支持证券等特殊目的载体持有不动产项目，由管理人主动管理运营上述项目，并将产生的绝大部分收益分配给投资者的标准化金融产品。
REITs拥有投向明确、强制分红、税收优惠、低杠杆限制等特点。其中最为重要的特点是强制分红和税收优惠。REITs通过设置强制分红比例，可以将投资经营获得的收益高比例地分配给投资者。这使得REITs投资者可以获得持续稳定的投资收益。在美国市场中，权益型REITs的股息率在绝大部分时间内都高于美国10年期国债收益率。另外大多数国家对REITs中的租金收入等一般性收入进行所得税免除，防止了双重征税，保持了税收中性原则。
中国为何要建设发展REITs市场？
据东方证券分析，主要有这些考虑因素：
第一，REITs直接融资可以促进基础设施建设和房地产行业结构优化
近十余年来，中国经济增长极度依赖基础设施建设与房地产开发。基础设施建设投资与房地产开发投资规模快速扩张，占GDP比例不断提升，有力地带动了中国经济的发展。
但是随着基础设施建设和房地产投资规模的上升，增量空间不断压缩，依靠投资规模扩张已难以为经济发展提供持续动力。近年来基础设施建设投资与房地产开发投资增速已由峰值的42.16%与33.20%下降至年的3.41%与7.00%。基础设施建设及房地产开发正从规模扩张转向结构优化。
对于基础设施建设领域主要体现于地区结构优化及投资结构优化。一方面许多城市存在过度投资的问题。大量存量资产流动性不足，资金利用效率不高。与此同时，中西部地区许多县镇基础设施却仍不完善。地区之间基础设施建设存在发展不平衡的问题。另一方面，大量现有投资集中于交通、物流、公共设施等领域。为发挥投资对产业升级的作用，需要进一步加强5G、人工智能、工业互联网、物联网等新型基础设施建设的投资，实现投资结构的优化。
传统的基础设施建设和房地产开发以信贷、债券融资为主，在较高的负债成本之下，不动产企业通常采取高周转率的开发-销售模式，通过提高资产周转效率来维持利润率。这种短平快的经营模式难以提高项目的运营水平。而且也无法获得长期运营持有物业所获得的资产升值。在市场发展初期，这种模式可以快速扩大公司的规模。但是在存量市场结构优化的时期，不动产企业需要向长期的持有-运营模式转型。
REITs的出现，可以解决不动产企业长期持有运营所需要的长期资金。同时企业融资由债务融资转变为权益融资，可以减少企业债务融资所带来的财务成本。不动产企业向持有-运营模式转型将提升不动产运营水平。长期资金的导入也可促使企业不再